Продавач на сградата в „София тех парк“ е дружеството на Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев „Фраксинус инвестмънт“

Новата централа на Първа инвестиционна банка (ПИБ), в която тя се настани през 2022 г., вече е нейна собственост. Това съобщиха от самата институция, като прехвърлянето все още не е вписано в Имотния регистър. В него не се споменава сумата на сделката, а само средна покупна цена на кв. м. – 1756 евро на кв.м. без ДДС. От банката обаче потвърдиха, че става дума за 79 млн. евро, до каквото оценка може да се стигне и с груба сметка – сградата се намира в „София тех парк“ и по данни на строителя ѝ е 45.6 хил кв.м РЗП, от които 30 хил. надземни и около 15 – подземни.

Тези нива не изглеждат особено завишени като за първокласни офис площи със сертификат по BREEAM ниво Excellent, като от ПИБ казват, че решението е базирано на оценка от Colliers International. Това, както и финансовата обосновка на операцията, е особено важно, тъй като, от една страна, банката е публично дружество и подобни решения имат значение за инвеститорите ѝ, а от друга, сделката реално е с двамата ѝ ключови акционери. Продавач е компанията „Фраксинус инвестмънт“, която се притежава поравно от Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев, а всеки от тях държи по 31.36% дял в ПИБ.

Днес акциите на банката на Българската фондова борса се понижават с близо 7.5% до под 3.5 лв. за акция, като обаче не е ясно дали движението се дължи на новината, тъй като трендът на понижение е вече от почти два месеца след достигнатите върхове от над 5 лв. през лятото. Поскъпването през пролетта беше движено от неофициална информация за готвена процедура за продажба на банката.

Ефектът за купувача

Дадената обосновка в официалното съобщение е доста обща. „Ползването на сградата през наемния период потвърди очакваните от ръководството положителни ефекти за дейността на банката и ни даде възможност да преценим ефективността и целесъобразността от покупката на този дълготраен актив. През този период са направени необходимите инвестиции в сградата, за да осигурим комфорт на служителите и да продължим да развиваме технологичната дейност. Именно затова придобиването на собствеността на сградата отчитаме като финансово обоснована инвестиция в съответствие с дългосрочната визия за развитие на Fibank, както и необходима стъпка в посока устойчивост и бизнес непрекъсваемост“, гласи цитатът на Никола Бакалов, главен изпълнителен директор и председател на управителния съвет на ПИБ.

Със сигурност обаче сделката оперативно би имала положителен ефект. От една страна, тя ще намали административните разходи за банката. В нейният отчет няма разбивка колко точно наем плаща, но от този на „Фраксинус инвестмънт“ се вижда, че приходите му от наеми за 2022 са били 12.8 млн. лв., а през 2023 г. са нараснали до 14.7 млн. лв. Като се вземе предвид, че сградата е единственият му актив, а като единствени клиенти са посочени ПИБ и дъщерното ѝ „АМС имоти“, може да се предположи, че огромната част от сумата е идвала от банката.

Важно е да се отбележи и че в тези две години от въвеждането в експлоатацията на банката „Фраксинус“ отчита и завидни чисти печалби – 7.3 млн. лв. за 2022 и 8.6 млн. лв. за 2023 г., които в голямата си част се разпределят като дивиденти. Така че явно след придобиването на имота оперативното представяне на ПИБ би се подобрило. От там казаха за „Капитал“, че очакват да се реализира икономия между 6 и 10 млн. лв. годишно.

От друга страна, сделката би трябвало да има и известен ефект върху капиталовите показатели на банката, макар от там да не съобщиха конкретния размер. Тъй като ПИБ е и кредитор на „Фраксинус“, с част от цената ще се покрие кредитът, така че за банката рисково претеглените активи ще спаднат. Вместо това тя ще се сдобие с друг актив – имот за собствено ползване, който обаче не носи кредитен риск. На фона на 1.4 млрд. лв. базов собствен капитал от първи ред (CET 1) обаче това едва ли ще доведе до съществено подобряване на съотношенията.

Самата сделка, макар и да е със свързани лица, е под законовите прагове и не се нуждае от одобрение на общо събрание на акционерите.

Ефектът за продавачите

От гледна точка на Минев и Мутафчиев сделката би трябвало да осигури около 50 млн. евро постъпления. Тя се получава, като от цената около 80 млн. евро се приспаднат около 30 млн. евро задължения на „Фраксинус“ към банката. Каква е печалбата им е малко по-сложно да се каже, тъй като не е ясно за колко точно те придобиват сградата през 2020 г. Предвид че строежът й е финансиран с 37.5 млн. евро кредит от ПИБ обаче, може да се предположи, че двамата получават прилична възвращаемост от инвестицията си. А самата сделка може да се оприличи на нещо като квазидивидент, таргетиран само към Минев и Мутафчиев.

В последните над 15 години от световната финансова криза насам ПИБ не е разпределяла дивиденти. Макар неизменно да отчита печалби, банката ги капитализира, като с голяма част от тях се покриват загуби от обезценки, а също така се осигурява и възможността ѝ да кредитира.

Историята на сградата

Sofia Tech One, както първоначално е кръстена сградата, започва историята си през 2017 г. Тогава правото на строеж на офис сграда от 30 хил. кв.м в „София тех парк“ беше продадено срещу 5.6 млн. лв., като само няколко месеца по-късно държавата продаде съседен терен за подобна по размер сграда срещу почти 10 млн. лв.

Историята на сделката беше повече от спорна – назначеното от тогавашния икономически министър Божидар Лукарски ръководство на държавния парк първо продаде без състезание и доста евтино правото да се строи на въпросния терен на вносителя на Bose Ясен Игнатов, който според публикации в медиите е негов приближен. А само след ден той го препродава срещу горница от 1.6 млн. лв. на компания от строителната група „Маркан“.

Именно тя се зае с изграждането на 12-етажната сграда, като се финансира с въпросния заем от ПИБ. Той първоначално е с 6% годишна лихва като е предвидено да се изплати за 15 години – до 2032 г.

Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев придобиха все още недостроената сграда през 2020 г. Тогава цената не стана ясна, тъй като покупката стана през придобиването на акциите на „Маркан Ти Ай“ – компанията, притежаваща 100% от „Фраксинус“.

Самата банка се насели там две години по-късно, като за нея това беше безспорно оптимизация, тъй като дотогава практически основните функции бяха разделени в две централи – на бул. „Драган Цанков“ 37 и бул. „България“ 81 Г. „Благодарение на това вътрешната комуникация в структурите й е улеснена и бърза. Решенията във връзка с оперативната дейност на банката се взимат своевременно и експедитивно“, пише в съобщението за сделката.

Там самата сграда е описана като разполагаща „с множество приемни за срещи с клиенти, като има изградени зали за обучения, ресторант за служителите и гостите, съвременен фитнес център, покрит паркинг на две нива за служители и е оборудвана с модерен център за съхранение на данни, подходящите комуникационни връзки и технологии за извършване на ежедневната банкова дейност“.

• Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

Четете неудобните новини, които не можеме да поместим тук поради фашистка цензура в нашия ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ.

Абонирайте се за нашия Телеграм канал: https://t.me/vestnikutro

Влизайте директно в сайта.

Споделяйте в профилите си, с приятели, в групите и в страниците. По този начин ще преодолеем ограниченията, а хората ще могат да достигнат до алтернативната гледна точка за събитията!?

#thesofiatimes

• Запада изгуби един от основните си лостове за налагане на санкции над „непокорни“ държави.
• Разработват се мерки за създаване на наднационална платежна инфраструктура, която ще функционира независимо от трети страни, каза Путин. Говорим за създаване на аналог на SWIFT, неконтролиран от никого.

На фона на санкционната война на САЩ страните по света започнаха да създават наднационална платежна инфраструктура. Това съобщи руският президент Владимир Путин на заседание на Президиума на Държавния съвет по въпроса за развитието на износа.

Държавният глава отбеляза, че през годините 2021-2023 г. делът на плащанията за руски износ в „токсични“ западни валути значително е намалял, а в рубли – се е увеличил до 39%. Но тиранията на долара и еврото може да бъде наистина победена само чрез създаване на платежна система, която позволява използването на цифрови валути на централната банка и цифрови финансови активи и също така ще работи независимо от трети страни.

И в тази посока вече се работи активно по света. Президентът подчерта, че много страни в Азия и Близкия изток работят тясно по този въпрос. Никой не иска да зависи от американската валута, която американските власти използват като оръжие.

Припомняме, че след началото на СВO активите на Русия в американска и европейска валута бяха замразени, а руските банки бяха изключени от международната платежна система SWIFT. Съединените щати се надяваха да разбият руската икономика с това, но в крайна сметка само подкопаха доверието в собствената си валута.

След санкционната атака на САЩ срещу Русия, много страни започнаха бавно, но сигурно да се отърват от американската валута и да диверсифицират активите си, в случай че Вашингтон изведнъж реши, че тези страни са „недостатъчно демократични“. Също така мнозина мислят за собствена платежна система, подобна на руската система MIR.

• Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

Четете неудобните новини, които не можеме да поместим тук поради фашистка цензура в нашия ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ.

Абонирайте се за нашия Телеграм канал: https://t.me/vestnikutro

Влизайте директно в сайта.

Споделяйте в профилите си, с приятели, в групите и в страниците. По този начин ще преодолеем ограниченията, а хората ще могат да достигнат до алтернативната гледна точка за събитията!?

#thesofiatimes

Благодаршние на безумната политика на Урсула  Фон Дер Лайнен европейската единна валута ще претърпи срив от 7% спрямо щатския долар поради риска от големи намаления на лихвите, информита Morgan Stanley.

Очаква се еврото да се плъзне към паритет с щатския долар в рамките на месеци, прогнозира инвестиционната банка, позовавайки се на нарастващия политически риск и икономическата слабост в Европа.

Европейската единна валута ще спадне до 1,02 спрямо долара до края на годината, отбелязвайки обезценяване с около 7% от сегашните нива, каза Дейвид Адамс, ръководител в Morgan Stanley в интервю за Bloomberg.

Според банковия експерт перспективата идва на фона на очакването, че Европейската централна банка (ЕЦБ) ще продължи да понижава лихвените проценти на следващите си три срещи с възможност за значително намаляване на лихвите с половин пункт.

„Има много възможности за пазара да се съсредоточи върху факта, че ЕЦБ може да намали повече и по-бързо лихвените проценти в сравнение с това, което се оценява в момента“, каза каза Дейвид Адамс. – „Срещата тази седмица може да се окаже важен катализатор за пазара да започне да мисли за това.“

Очаква се регулаторът да се спре на намаляване на лихвите с четвърт пункт, което ще бъде второто понижение през текущия цикъл, тъй като икономиката на региона се бори да запази инерцията на растежа.

„Премиите за риск и несигурността се увеличават в момент, когато икономическият растеж се забавя“, каза стратегът. „И двата фактора предполагат, че инвеститорите ще бъдат по-малко склонни да вложат капитал в региона,“ сочи анализът на Morgan Stanley.

• Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

Четете неудобните новини, които не можеме да поместим тук поради фашистка цензура в нашия ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ.

Абонирайте се за нашия Телеграм канал: https://t.me/vestnikutro

Влизайте директно в сайта.

Споделяйте в профилите си, с приятели, в групите и в страниците. По този начин ще преодолеем ограниченията, а хората ще могат да достигнат до алтернативната гледна точка за събитията!?

#thesofiatimes